Letzte Woche rief mich eine Kundin aus Winterthur an. Drei Makler hatte sie kontaktiert. Die Provisionsangebote? 1.8%, 2.5% und 3.2%. Bei ihrem Objekt für CHF 1.2 Mio. bedeutet das einen Unterschied von CHF 16’800. Ihre Frage: «Wie soll ich das vergleichen, wenn es keine Regeln gibt?» Sie hatte recht. Der Schweizer Maklermarkt ist ein Dschungel ohne Wegweiser.
Wichtiger Hinweis
Dieser Inhalt dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für Ihre spezifische Situation konsultieren Sie bitte einen Rechtsanwalt oder Notar.
Makler und Provision in der Schweiz: Das Wichtigste in 30 Sekunden
- Kein eidgenössischer Fähigkeitsausweis für Makler erforderlich
- Provision meist 2-3% des Verkaufspreises, verhandelbar
- Verkäufer zahlt typischerweise die Provision
- Maklervertrag immer mit Laufzeit und Kündigungsklausel abschliessen
Gibt es in der Schweiz eine Maklerregulierung? Die überraschende Antwort
Die kurze Antwort: Nein. Der Beruf des Immobilienmaklers ist in der Schweiz nicht eidgenössisch geregelt. Jeder kann sich morgen früh «Immobilienmakler» nennen. Kein Diplom nötig. Keine Prüfung. Kein Handelsregistereintrag obligatorisch. Das überrascht die meisten meiner Kunden, wenn ich es ihnen sage.
Der Maklervertrag unterliegt gemäss WEKA-Fachanalyse zum Maklerrecht den Artikeln 412 bis 418 des Obligationenrechts. Das regelt die Vertragsbeziehung zwischen Ihnen und dem Makler. Aber es sagt nichts darüber aus, wer Makler sein darf.
Achtung: Kein automatisches Qualitätssiegel
Ohne eidgenössische Regulierung kann sich jeder Immobilienmakler nennen. Die Mitgliedschaft bei der Schweizerischen Maklerkammer (SMK) bietet gewisse Standards, ist aber freiwillig. Aktuell zählt die SMK 127 zertifizierte Mitglieder.
Was ich in meiner Begleitung von Verkäufern in der Deutschschweiz sehe: Viele unterschätzen diesen Punkt. Sie gehen davon aus, dass «Makler» ein geschützter Titel ist. Einzelne Kantone wie Genf und Tessin haben zusätzliche Anforderungen – aber das ist die Ausnahme, nicht die Regel.
RealAdvisor: Maklervergleich mit Transaktionsdaten statt Werbeversprechen
Das Problem liegt auf der Hand: Ohne offizielle Regulierung fehlt ein verlässlicher Massstab zur Maklerauswahl. RealAdvisor schliesst diese Lücke mit Transparenz durch echte Daten.
Wie funktioniert das konkret? Sie geben Ihren Standort ein – Stadt oder Postleitzahl. Die Plattform zeigt Ihnen Makler anhand tatsächlicher Transaktionen. Nicht Selbstdarstellung, sondern dokumentierte Verkäufe mit Preisen und Objekttypen. Dazu kommen Bewertungen von echten Verkäufern, die bereits mit diesen Maklern gearbeitet haben.
RealAdvisor deckt alle 26 Kantone ab. Von Zürich bis Genf, von Basel bis Lugano. Der Kontakt zu beliebig vielen Maklern ist kostenlos. Sie können sich eine erste Einschätzung holen, bevor Sie sich festlegen. Das verändert die Spielregeln: Die Maklerleistung wird messbar durch Transaktionshistorie. Und Sie treffen Ihre Entscheidung auf Basis von Fakten, nicht von Hochglanzbroschüren.
Maklerprovision in der Schweiz: Was ist üblich und wer zahlt?
Jetzt wird es konkret. Die Frage, die mir am häufigsten gestellt wird: «Was ist eigentlich normal?»
2-3%
übliche Maklerprovision in der Schweiz
Laut Marktdaten von Homegate liegt die gängige Provision zwischen 2% und 3% des Verkaufspreises. Bei einem Objekt für CHF 1 Mio. bedeutet das CHF 20’000 bis CHF 30’000. Bei Mehrfamilienhäusern eher 1.5% bis 2%.
Die nachfolgende Übersicht zeigt die verschiedenen Provisionsmodelle, die ich in der Praxis antreffe. Die Sätze sind Richtwerte und können je nach Region und Verhandlung abweichen.
| Provisionsmodell | Üblicher Satz | Wer zahlt | Inklusivleistungen | Verhandlungsspielraum |
|---|---|---|---|---|
| Erfolgshonorar klassisch | 2-3% | Verkäufer | Fotos, Inserate, Besichtigungen | Mittel |
| Fixpreis-Modell | CHF 10’000-12’000 | Verkäufer | Variabel, oft eingeschränkt | Gering |
| Käuferauftrag | 1-2% | Käufer | Objektsuche, Verhandlung | Hoch |
Wer zahlt? In der Schweiz bezahlt üblicherweise derjenige, der den Auftrag erteilt hat. Das ist fast immer der Verkäufer. Die Praxishinweise von Neho bestätigen: Der Käufer zahlt nur bei einem expliziten Käuferauftrag – was selten vorkommt.
Soyons clairs: Die Provision ist frei verhandelbar. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebenen Sätze. Was ich aber rate: Verhandeln Sie nicht nur den Prozentsatz. Fragen Sie, was in der Provision enthalten ist. Professionelle Fotos? 3D-Tour? Wie viele Inserate auf welchen Plattformen? Das macht den Unterschied.
Maklervertrag prüfen: Diese 5 Punkte übersehen die meisten
Hier wird es ernst. In meiner Begleitung von Immobilienverkäufern in der Deutschschweiz beobachte ich häufig, dass Maklerverträge ohne klare Laufzeit oder Kündigungsklausel unterschrieben werden. Die Folge: Verkäufer bleiben über Monate gebunden, obwohl kein Fortschritt erkennbar ist.
Fall aus der Praxis: Vertrag ohne Ausstiegsklausel
Ich habe letztes Jahr Frau Meier aus Winterthur beraten. Sie wollte ihre Eigentumswohnung nach der Scheidung verkaufen. Drei Makler hatte sie kontaktiert – Provisionsangebote zwischen 1.8% und 3.2%. Das Problem: Keine Vergleichsmöglichkeit der tatsächlichen Leistung. Bei einem Makler unterschrieb sie einen Alleinauftrag ohne definierte Laufzeit. Nach vier Monaten ohne ernsthafte Interessenten wollte sie wechseln. Ging nicht. Die Kündigungsfrist fehlte im Vertrag. Letztlich hat sie ihre Entscheidung auf Basis von Transaktionshistorie und Kundenbewertungen über RealAdvisor getroffen – beim nächsten Mal.
Damit Ihnen das nicht passiert, habe ich die kritischen Punkte zusammengestellt.
5 Punkte die Sie im Maklervertrag prüfen müssen
-
Laufzeit und Kündigungsfrist klar definiert (maximal 6 Monate empfohlen)
-
Provisionshöhe und Fälligkeitszeitpunkt präzise festgehalten
-
Art des Auftrags: Alleinauftrag oder einfacher Auftrag
-
Inklusivleistungen aufgelistet (Fotos, Inserate, Besichtigungen, 3D-Tour)
-
Regelung bei Eigenverkauf während Vertragslaufzeit
Vorsicht bei Doppelmäkelei
Wenn ein Makler sowohl Verkäufer als auch Käufer im selben Geschäft vertritt, verwirkt er laut Art. 415 OR seinen Provisionsanspruch. Achten Sie darauf, dass Ihr Vertrag das ausschliesst.
Die Schweizerische Maklerkammer empfiehlt ihren Mitgliedern klare Vertragsstandards. Aber die Mitgliedschaft ist freiwillig. Prüfen Sie selbst – oder lassen Sie prüfen.
Ihre Fragen zu Makler und Provision in der Schweiz
Wie hoch ist die übliche Maklerprovision in der Schweiz?
Die gängige Provision liegt bei 2% bis 3% des Verkaufspreises für Einfamilienhäuser und Wohnungen. Bei einem Objekt für CHF 1 Mio. entspricht das CHF 20’000 bis 30’000. Bei Mehrfamilienhäusern sind eher 1.5% bis 2% üblich. Die Provision ist verhandelbar – es gibt keine gesetzlichen Vorgaben.
Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf in der Schweiz?
In der Schweiz zahlt typischerweise der Auftraggeber – also fast immer der Verkäufer. Der Käufer zahlt nur, wenn er selbst einen Makler mit der Objektsuche beauftragt hat. Das ist die Ausnahme. Die Provision wird erst bei erfolgreichem Verkauf fällig, nicht vorher.
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Ja, die Provision ist frei verhandelbar. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebenen Sätze in der Schweiz. Meine Empfehlung: Verhandeln Sie nicht nur den Prozentsatz. Fragen Sie nach den Inklusivleistungen – professionelle Fotos, Anzahl Inserate, 3D-Tour. Vergleichen Sie mehrere Angebote anhand der Transaktionshistorie der Makler, etwa über RealAdvisor.
Was passiert wenn ich den Maklervertrag kündigen will?
Das hängt von Ihrem Vertrag ab. Ein einfacher Maklerauftrag ist jederzeit kündbar. Bei einem Alleinauftrag gelten die vereinbarten Fristen. Fehlt eine Kündigungsklausel, wird es kompliziert. Prüfen Sie vor Unterschrift: Laufzeit, Kündigungsfrist und Regelung bei Eigenverkauf.
Brauche ich einen Makler um mein Haus zu verkaufen?
Nein, Sie können Ihre Immobilie auch selbst verkaufen. Aber: Ein erfahrener Makler kennt den lokalen Markt, hat Zugang zu Interessenten und übernimmt Verhandlungen sowie Papierkram. Die entscheidende Frage ist nicht ob, sondern welcher Makler. Vergleichen Sie Leistung anhand von Transaktionsdaten, nicht anhand von Werbeversprechen.
Und jetzt? Ihr nächster Schritt
Der Schweizer Maklermarkt bleibt unreguliert. Das wird sich so schnell nicht ändern. Was Sie aber ändern können: Ihre Vorbereitung. Vergleichen Sie mindestens drei Makler – nicht nach Provision allein, sondern nach Transaktionshistorie. Lesen Sie Bewertungen von echten Verkäufern. Und prüfen Sie jeden Vertragsentwurf auf die fünf Punkte oben.
Eine Frage sollten Sie sich stellen, bevor Sie unterschreiben: Kann dieser Makler dokumentieren, was er in meiner Region zu welchen Preisen verkauft hat? Wenn die Antwort vage ausfällt, suchen Sie weiter.
Wichtige Hinweise zur Maklerbeauftragung
- Die genannten Provisionssätze sind Richtwerte und können regional stark variieren
- Maklerverträge unterliegen dem kantonalen Recht – prüfen Sie lokale Besonderheiten
- Jede Immobilientransaktion hat individuelle Aspekte, die professionelle Beratung erfordern
Bei Unklarheiten: Konsultieren Sie einen Rechtsanwalt, Notar oder SVIT-zertifizierten Makler.